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湖南房地产产业转型时机到来了!
创业实习网 发布于2010/10/13 18:55:48 访问5000次 [复制地址]

2010年在宏观政策下,中国楼市气候变幻莫测,房产新政调控必然给中国楼市造成诸多现实困境。地方政府、开发商和消费者,当然也包括炒家许多处于迷茫状态,不知道这一轮调控会持续多久,造成什么样的后果?市场该不该买房?开发土地要不要继续进行?
    王义高教授:借助省国土资源厅举办的“国土资源大讲堂”上简短地发表一下我的观点,仅供参考,因此预判宏观调控经济形势,我们几乎不会成功,难以判断准确,这一点要说清楚。
    1.我们从一年一度的房地产市场所谓的“金九银十”看,至少有超过10个以上的大中型城市房价继续上涨,购买热烈,因此,现行的宏观调控,不仅不能杀住房价,而且造成商业开发供应不足的假象,迫使投资炒家继续用现金购买更多房产。我们认为,尽管调控一时难以见效,但不会进一步出台严厉的调控政策,因为,土地供应不足和开发商拿地不积极,将可能成为影响今后一年房地产市场供应。今年上半年,全国土地供应完成计划还不到三分之一。现在我们看到房地产问题主要出现在需求上,未来可能出在供给上,因此,不要从一个极端走到另外一个极端。
    2.由于宏观经济不确定性,房地产投资收益高过银行存款利息,因此,两位哈佛大学经济学博士、经济学家李稻葵和王一江教授认为央行应该加息,以调整不动产和资本之间的关系,暂缓出台新的行政式的紧缩性调控政策,先看看中央政策工具是否发生什么样效果,如果不行地方政府会出台行政干预手段。
     3.在调控新政下,土地购置、开发投资等指标均在下降,空置率却在不断上升,房地产上下游产业遭受普遍波及;从全国大中城市市场情况来看,房屋交易量迅速下滑的情势,正从一线城市向二、三线城市蔓延,当然交易量下滑,但价格却没有多少下降,说明开发商普遍处于观望状态。因此有待宏观调控的“后续效应”发挥威力,政策将迫使开发商把过去赚到的钱“吐出来”一些,这是当今唯一可以“牺牲”的方面。
    4.中央调控政策处于“两难”境地的原因在于,消费者希望政策稳定,但同时要警惕的市场信号,由于有效供给减少,房价在高位盘整,从而带来了二级市场的房租价格的迅速上涨。严厉的银行按揭尽管部分伤及到炒家放大银行“杠杆投资”,但最主要的是“误伤”了穷人,按揭制度本来是给普通消费者便利的金融政策,富人只是“搭便车”,但在按揭调控政策下,胡子眉毛一把抓,使得宏观政策陷入左右为难的境地,因此,中央没有对房地产下“狠招”,是从多方面因素考虑的。我们假设房价保持相当一段时间的稳定,按揭成本无法通过房价暴涨来冲抵,那么按揭市场就可以完全放开。从这方面看宏观调控,特别是紧缩的金融政策不可能持续太长时间。
    简单从数据来看,遏制部分城市房价过快上涨的效果显现出来,但要迫使房价下降到理想程度几乎难以预判。我们担心的是只要这个产业全面下降30%以下,那就意味着产业“崩盘”了,房价会迅速下降到50%,甚至更低。炒家资产缩水和通货膨胀后,投资者不买房了,消费者受到的伤害或许会更严重,因此,穷人也还是买不起房。
    为了防止政府进一步紧张收紧政策华远地产董事长任志强建议开发商尽早降价,否则政府能出台更加严厉的打压政策,当然没有谁会理睬任大炮的倡导,开发商的观望态度在于宏观经济调控往往难以搞清楚企业家在想什么?难以捕捉到准确的信息。
    政策是否加强,经济学家至今没有一个清晰的定论。北京师范大学研究中心主任钟伟表示中国房地产业黄金十年已经过去,由于经济增长质量不高,以及过度发钞,市场钱太多,城市化进程盲目,房地产行业已因透支而早衰。因此,我们在湖南省住建厅组织下,9月中旬考察了成都和其他地方,认为国土部门、开发商和地方政府应该尽快制定房地产开发的转型战略,向“旅游地产”,“健康地产”和其他主题地产转型,不要再纠缠于城市居高不下的稀缺土地资源,应该向荒山、沙漠和山川进军,营造“旅游房地产”新城,把开发商,投资客和消费转移到50~150公里以外的休闲区域。不这样你们看看北京、上海和广州哪还能出城啊!死在城里连尸都运不出去,那是人们向往的城市吗,炒家还继续投资那样的城市吗?
    湖南旅游山水资源、风情地貌资源、湿地资源及其丰富,具有实现房地产开发转型,开发利用国土价值和解决好城市化进程和投资消费良好条件,因此,我们期望开发商、政府不要惧怕宏观调控政策,这预示着我们新一轮房地产战略转型的新机遇。
    ————
    王义高系:湖南省政协委员、湖南省科学技术研究开发院助理院长、湖南省经济地理研究所副所长、经济学研究员、硕士生导师、教授,湖南山河智能机械股份有限公司独立董事。
 
 
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